万科上海酝酿旗下楼盘全线降价 降幅或超20% [复制链接]

万科上海酝酿旗下楼盘全线降价 降幅或超20%

2011年11月17日 07:40
来源：上海证券报 作者：于兵兵 朱楠

11月11日，为期3天的江苏省南通市第52届房交会在体育会展中心开幕，开发商打出各种降价广告吸引消费者资料图

品牌开发商正在酝酿更大程度的降价。本报记者走访多家企业获悉，随着政策形势的进一步明朗，多数品牌房企已经放弃房地产调控短期可能出现松动的幻想，开始更为理性地看待目前房地产市场，并采取更为务实的定价和销售策略。在此背景下，降价的潮流不断涌动。

万科[简介 最新动态]引领新一轮降价潮

近期，几乎每逢周末，各地都会有新的楼盘降价开盘的消息传出。本周末，上海万科将引领新一轮降价潮。

据汉宇地产有关人士透露，上海万科酝酿旗下楼盘全线降价，以打破华东市场回款不利的局面。因为降价幅度可能超过20%，万科正在为部分项目办理新的网上备案价格。

昨天，21世纪不动产经纪人曾江证实，万科尚源[最新消息 价格 户型 点评]项目将于本周六开盘，其中部分面积为79平方米的小户型价格低至85万元左右，折合单价约合1万元/平方米。而根据中房信集团提供的数据，万科尚源在今年7月以来销售均价在1.4万1.5万元/平方米。若以此计算，新盘降价幅度接近30%。

同时，万科另一个在上海的楼盘清林径也将于近期开盘。因为传出可能降价的消息，昨天大批老业主聚集在售楼处集体抗议，公司一度暂停对意向购房者的看房服务。据销售人员介绍，新开盘价格可能在1.3万1.4万/平方米之间，较此前1.65万元/平方米的均价有近20%的折让。在针对上海万科旗下项目是否出现降价问题接受记者采访时，上海万科回应称，万科清林径[最新消息 价格 户型 点评]项目尚未开盘，售价也未正式公布，公司将根据市场趋势合理定价。

“目前房地产企业已经形成共识，打折在20%以下根本没作用。未来折让幅度可能都在20%以上。”中房信集团分析师薛建雄表示。

价格逼近房企盈亏线

降低后的价格是否已经到触及开发商的盈亏临界点呢？根据本报记者调查，万科尚源与清林径两个楼盘拿地楼板价分别是5281元/平方米和6000元/平方米。薛建雄表示，如果加上3500元的建安成本，1000元的精装修成本，以及税费1500元和财务成本1000元，上述项目总成本大概1.2万元1.3万元/平方米。也就是说，目前两个项目的特价房源已经接近或低于开发商的建设成本。开发商“亏本赚吆喝”的时代正在来临。

不过，对于大型房企来说，总体来看利润空间仍然很大。同样是上述两个项目，今年以来的别墅销售价格在2.3万2.8万元/平方米之间。以别墅超高利润率找回公寓“牺牲”的利润，是很多企业的策略。另外，万科在上海其他项目如琥珀臻园、花园小城等项目都是早年拿地项目，后者拿地成本只有1600元/平方米，今年初的最高销售价格超过16000元/平方米。“很多房企公寓类项目利润率可能超过40%，因此仍有降价空间。”薛建难表示。

同样存在巨大降价空间的还有一向以低价拿地著称的上海绿地集团[简介 最新动态]。根据记者调查，以绿地集团旗下的滨江豪宅项目“海珀旭辉[简介 最新动态]”为例：2007年底，绿地集团以36.32亿元拿下滨江104街坊地块，最终成交楼板价不到2万元/平方米，大大低于市场预期。即便加上2万元/平方米的建安、装修和税费成本，该地块上被定名为“海珀旭辉”和“海珀日辉”的豪宅项目成本价格仍然只有4万元左右。但之前上述项目的销售价格基本在8万10万元/平方米，利润率超过100%。近期，本报记者通过调查获悉，绿地可能正在考虑以超乎预期的折让幅度推出部分特价房源，其价格可能接近成本。


“惨不忍睹”促房企“救亡图存”

当越来越多的房源接近盈亏底线，房企对大势的判断也从其价格策略中体现出来。据了解，一家A股上市房地产企业的老总在近期上报有关方面的报告中，以“惨不忍睹”来形容10月以来一线城市房企的状况，并称动辄30% 40%的降价幅度将对房地产业造成重大打击。这位老总也坦言，在中国经济没有出现重大问题的情况下，此轮房地产调控将一直坚持下去。房地产企业正日益清醒地认识到这一形势，并思考应对之策。

昨天，恒大[简介 最新动态]集团发布前10个月销售业绩，高调宣布已完成全年销售计划的111.2%，前10个月销售业绩也大幅超过去年全年。据了解，恒大前10个月累计合约销售额778.7亿元，同比增长89.2%。累计合约销售面积1185.6万平方米，同比增长79.9%。但累计合约销售均价仅增长5.2%，至6568元/平方米。“恒大是最早认清形势，以低价跑量回笼资金的企业。”易居中国主席周忻表示。

不过，在展望未来时，恒大集团主席许家印表示，未来恒大不会再出现如此高速的增长，明年增幅或保持在10% 20%。

这种判断正在成为很多企业的共识。“中国经济逐步进入去房地产化时代，主动挤掉房地产泡沫对中国经济的长期发展有益。这是大势所趋。”中南建设（000961）有关负责人表示。

除了调低增长预期外，也有部分企业开始在推进多元化经营方面进行更多尝试。近期，绿地集团[简介 最新动态]收购辽宁丹东煤炭深加工项目和浙江舟山石油产供销一体化基地，完成了其原有能源产业的又一次突破。今年8月，绿地集团投资5亿元签约内蒙古晋丰元煤化物流园区项目。“绿地的转型与创新战略正在能源领域落实开来。”绿地集团有关人士昨天表示。